Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf das Mietrecht

Die Covid-19-Pandemie und Maßnahmen zu ihrer Eindämmung haben auch in Deutschland einschneidende Folgen: Betriebsschließungen, Tätigkeitsverbote und Ausgangsbeschränkungen beeinträchtigen die Wirtschaft erheblich. Angesichts bereits eingetretener oder zu erwartender Verdienstausfälle stellt sich unter anderem die Frage, ob hiermit Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse einhergehen. Außerdem hat der Bundestag erst am gestrigen Mittwoch, den 25. März 2020, einen Gesetzentwurf angenommen, der Übergangsregelungen zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie vorsieht (vgl. BT-Drs. 19/18129 und BT-Drs. 19/18110). Beides möchten wir hier kurz beleuchten.

1. Rechtliche Ausgangslage

Auch eine unverschuldete Zahlungsfähigkeit lässt die Pflicht zur Mietzahlung nach § 535 Abs. 2 BGB unberührt, denn der Schuldner hat ohne Rücksicht auf sein Verschulden für seine Leistungsfähigkeit einzustehen (BGH, Urt. v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14). Daran ändern auch die bemerkenswerten Umstände infolge der Covid-19-Pandemie erst einmal nichts.

Für die Mieter gewerblich genutzter Immobilien kann sich indes die Frage stellen, ob die behördliche Schließung ihres Betriebes Auswirkungen auf die Pflicht zur Mietzahlung hat.

Nach der Rechtsprechung können derartige öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen dann einen Mangel darstellen und gemäß §§ 536 ff. BGB zur Mietminderung berechtigen, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache, nicht hingegen in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben (jüngst BGH, Urt. v. 13.7.2011, XII ZR 189/09). Die derzeit erfolgenden behördlichen Schließungen dienen dem Infektionsschutz, indem Publikumsverkehr und Menschenansammlungen durch Besuch von Betrieben und Inanspruchnahme von Dienstleistungen vermieden werden sollen. Die Schließung beruht also auf den in der Räumlichkeit durchgeführten betrieblichen Tätigkeiten, nicht hingegen auf der Mietsache selbst. Es handelt sich damit nicht um einen Mangel, womit eine Mietminderung nicht in Frage kommt.

Denkbar wäre stattdessen eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage aus § 313 BGB. Die Vorschrift macht allerdings insbesondere die vertragliche Risikoverteilung zu ihrem Maßstab. Soweit die Räumlichkeiten für das Gewerbe grundsätzlich nutzbar sind, hat der Vermieter seine Pflicht erfüllt und das unternehmerische Betriebsrisiko liegt typischerweise beim Mieter. Insoweit sind behördliche Schließungen damit vergleichbar, dass dem Mieter keine Erlaubnis für seine konkrete gewerbliche Tätigkeit erteilt wird. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage infolge behördlicher Betriebsschließungen erscheint daher eher zweifelhaft. Angesichts der Ausmaße, welche die infolge der Covid-19-Pandemie ergriffenen behördlichen Maßnahmen und deren wirtschaftliche Folgen annehmen, ist zwar nicht ausgeschlossen, dass die Rechtsprechung ihre entwickelten Grundsätze anpassen wird. Darauf kann allerdings nicht vertraut werden.

Nach der jetzigen Rechtslage bleibt die Mietzahlungspflicht also für private wie gewerbliche Mieter bestehen. Gerät der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug, so berechtigt das den Vermieter nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Damit besteht angesichts der massiven Auswirkungen der Covid-19-Pandemie ein reales Kündigungsrisiko.

2. Gesetzgeberische Maßnahmen

Aus diesem Grund hat der Deutsche Bundestag am 25. März 2020 einen Gesetzentwurf angenommen, der mit Art. 240 § 2 EGBGB-E unter anderem eine Regelung für Mietverträge über Grundstücke und Räume vorsieht, die entsprechend auf Pachtverhältnisse anzuwenden ist. Die Vorschrift ist nicht auf die Wohnraummiete beschränkt, sondern gilt unterschiedslos für alle Miet- und Pachtverträge über Grundstücke und Räume.

Die Neuregelung lässt die Mietzahlungspflicht gänzlich unberührt. Stattdessen wird das Kündigungsrecht des Vermieters bzw. Verpächters für den Fall eingeschränkt, dass der Mietverzug auf Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Das im Gesetzesentwurf ebenfalls vorgesehene Leistungsverweigerungsrecht aus Art. 240 § 1 EGBGB-E für wesentliche Dauerschuldverhältnisse findet auf Miet- und Pachtverträge ausdrücklich keine Anwendung. Die Miete ist folglich weiterhin zum vereinbarten Fälligkeitstermin zu leisten; andernfalls gerät der Mieter in Verzug.

Allein das sekundäre Recht zur Kündigung wird ausgeschlossen: Kann der Mieter glaubhaft machen, dass seine Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht, so kann der Vermieter das Mietverhältnis allein aufgrund von Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 entstehen, nicht kündigen. Der Gesetzentwurf sieht die Möglichkeit vor, diesen Zeitraum im Bedarfsfall durch Rechtsverordnung bis zum 30. September 2020 zu verlängern. Mit Zustimmung des Bundestages kann auch diese Frist noch weiter verlängert werden.

In jedem Fall muss der Mieter Tatsachen darlegen, aus denen sich der Zusammenhang zwischen Nichtleistung und Pandemie mit überwiegender Wahrscheinlichkeit ergibt. Als geeignete Mittel nennt der Gesetzesentwurf insbesondere den Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall. Bei gewerblich tätigen Mietern käme insoweit auch der Hinweis in Betracht, dass der Betrieb des Unternehmens im Rahmen der Pandemiebekämpfung untersagt oder erheblich eingeschränkt wurde.

Macht der Mieter den Zusammenhang zur Covid-19-Pandemie glaubhaft, ist einerseits das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB ausgeschlossen. Andererseits kann der Zahlungsrückstand aber auch kein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Kündigung mehr begründen. Unberührt bleiben hingegen Kündigungsrechte aus anderen Gründen – etwa aufgrund schwerwiegenden Fehlverhaltens des Mieters – sowie solche, die keinen Grund voraussetzen, insbesondere bei auf unbestimmten Zeit abgeschlossenen Mietverträgen aus § 580a BGB. Das gilt auch für das Kündigungsrecht aufgrund von Zahlungsrückständen, die bereits vor dem erfassten Zeitraum entstanden sind. Hier sind Kündigungen weiterhin möglich.

Von diesen Vorgaben darf weder individualvertraglich noch im Wege von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Eventuell entgegenstehende Vereinbarungen sind unwirksam, auch wenn sie bereits in der Vergangenheit getroffen wurden.

Art. 240 EGBGB-E tritt zum 1. April 2020 in Kraft und mit Ablauf des 30. September 2022 außer Kraft. Erst ab diesem Zeitpunkt kann aufgrund von Zahlungsrückständen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 eingetreten sind, gekündigt werden. Das Gesetz räumt den Mietern mithin einen Zeitraum von über zwei Jahren ein, um die Rückstände auszugleichen. Für Vermieter besteht daher das Risiko, dass eventuell anfallende Rückstände langfristig bestehen bleiben, auch wenn der Mieter sich dann in Verzug befindet. Die Vorschrift enthält dennoch keine Härteklauseln, da sie nach Vorstellung des Gesetzgebers eine ausgewogene Regelung darstellt, die den beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter angemessen Rechnung trägt. Allerdings könne in „ganz besonders gelagerten Einzelfällen“ ein Rückgriff auf Treu und Glauben in Betracht kommen.

3. Zusammenfassung

Die Zahlungsunfähigkeit, auch wenn sie auf der Covid-19-Pandemie beruht, lässt die Pflicht zur Mietzahlung grundsätzlich unberührt. Nichts anderes gilt bei einer behördlich angeordneten Betriebsschließung, solange die Rechtsprechung nicht neue Grundsätze zum Wegfall der Geschäftsgrundlage entwickelt.

Daran ändert auch die jüngste Gesetzgebung nichts. Allerdings schließt Art. 240 § 2 EGBGB-E das Kündigungsrecht des Vermieters bzw. Verpächters aufgrund von Zahlungsrückständen aus, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 anfallen. Dieser Zeitraum kann gegebenenfalls durch Rechtsverordnung verlängert werden. Erst nach Außerkrafttreten der Regelung mit Ablauf des 30. September 2022 kann aufgrund von Rückständen aus dem erfassten Zeitraum die Kündigung ausgesprochen werden. Anderweitige Kündigungsrechte bleiben unberührt und berechtigen auch innerhalb dieser Zeitspanne zur Kündigung.

Über den Autor

Eike Steffen Mast, LL.M.
Eike Mast ist Rechtsanwalt und Steuerberater. Er berät Mandanten akut zum Umgang mit den Steuer- und Sozialversicherungsbehörden sowie zur Stellung von Anträgen für staatliche Hilfen. Weiter ist er Ihr Ansprechpartner für gesellschafts-, arbeits- und insolvenzrechtliche Fragestellungen.

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